進入下半年，無論是融資端還是市場端，房地產樓市調控毫無放松跡象，房企業績走勢逐漸恢復理性。

8月31日，多家統計機構相繼發布了2019年前8月房企銷售情況。整體來看，房企銷售增速大幅放緩已是行業共識。克而瑞數據顯示，百強房企前8月的累計業績同比增速為4%。

不過，藍鯨房產梳理發現，伴隨著前8個月加速搶收，各房企之間的排位出現了明顯變化。具體來看，保利地產（SH.600048）、中國金茂（HK.00817）等央企的行業排名前進不少；而首開股份（SH.600376）、藍光發展（SH.600466）等地方型企業，在走出“大本營”布局全國化過程中，排名出現下滑。

有業內專家向藍鯨房產指出，在接下來的4個月中，房企為保持自身在行業中的地位，勢必將展開新一輪角逐。哪些房企能笑到最后？值得關注。

房企增速放緩，TOP50權益銷售門檻增長

隨著房地產企業相繼披露上半年“成績單”，各機構普遍在統計中得出一個總結：房地產市場規模相對趨穩，但利潤率下行壓力較大。藍鯨房產注意到，包括中國恒大（HK.03333）、中國金茂等前幾年利潤率保持領先的房企，今年在營收和凈利潤方面也出現了下滑勢頭。

從房企的業績增速來看，同樣處于下降狀態。克而瑞數據顯示，2019年前8月，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右。而在2018年底，這一數值為35%。

具體來看，以三家龍頭房企為例，碧桂園（HK.02007）前8月實現5095.4億銷售額，同比增0.9%；萬科（SZ.000002）前8月銷售額4273.2億元，同比增10.9%；中國恒大銷售額3702.5億，同比減少3.9%。

這與去年同期，房企普遍30%、50%的增速相比，落差相當明顯。根據億翰智庫統計的數據顯示，前8月中，下降幅度最大的是TOP20之內的房企，增速較2018年同期下降71個百分點。

伴隨著行業利潤率變薄，增幅下降等趨勢，房企的集中度還在進一步提升。最典型的特征是，市場份額進一步向頭部企業集中。

億翰智庫數據顯示，2019年1-8月，百強房企的集中度達75%，TOP50集中度為62%，TOP20集中度為42%，TOP10集中度為30%。

行業集中度進一步提升的背后，是小型房企加速退場。據人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。

對此，上海中原地產盧文曦向藍鯨房產指出，現在房地產市場還是以規模為王，規模越大越安全，并且融資各方面也都有優勢。

從數據端來看，對規模最為渴望的，莫過于中型房企。藍鯨房產注意到，在前8月銷售數據中，中國奧園（HK.03883）、寶龍地產（HK.01238）、雅居樂（HK.03383）等中型房企增長速度較為迅猛。

以寶龍地產（HK.01238）為例，根據企業已公布的前7月銷售數據，寶龍地產完成合約銷售額約為人民幣350.6億元，同比增長72.5%，完成全年500億銷售目標的70.1%。得益于上半年的優異表現，寶龍地產將全年目標提升至550億元。

此外，值得一提的是，雖然房企銷售增速有所放緩，但百強房企的權益金額增速卻明顯提升。這或許意味著，在市場下行壓力下，房企更希望將開發節奏把握在自己手中，以此把控風險。

據克而瑞數據顯示，2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯隊房企的權益金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1033.3億元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的權益金額門檻分別為642.1億元和115.4億元，均同比提升近3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升11.7%至324.2億元。

保利、中海等央企位次上升，首開等地方型房企排名下降

伴隨著銷售增速的分化，房企間的業績排名也悄然出現變動。

目前來看，TOP10房企陣營較為穩固，僅在排名上有所微調。據億翰智庫數據顯示，2019年前8月，保利地產實現銷售額3100億元，超過融創中國（HK.01918），躋身于行業第4位；而中海地產（HK.00688）以2274億的銷售額，超過綠地控股（SH.600606），排到第6位；中國金茂以1082.2億的銷售額，排在第18位，進入房企20強。

需要注意的是，上述三家均屬于央企地產公司。今年以來，在房企融資環境日趨嚴峻的環境下，央企的資金優勢加大，藍鯨房產注意到，在今年5、6月份土地市場降溫的背景下，保利地產、中國金茂仍在以較的低溢價率獲取大量土儲，這說明其勢必還將進一步擴大規模。

部分排名變化較大的房企/藍鯨房產制圖

得益于大灣區規劃的實施，在此區域深耕的房企，如中國奧園、華發股份（SH.600325）、雅居樂、卓越地產，名次均有小幅上升。據億翰智庫數據顯示，奧園前進了5個名次，雅居樂前進了3個名次，卓越地產前進了7個名次。

而在2018年遭遇資金危機的華夏幸福（SH.600340）、泰禾集團（SZ.000732），則雙雙跌出了20強名單。2019年前8月，泰禾集團銷售額630.1億，位居第33位；華夏幸福實現831億銷售額，位居第23位。不過，對于兩家企業排名的下滑，業內反映并不意外。

2018年7月，華夏幸福成功引入中國平安作為二股東，擺脫了資金問題，并在區域拓展方面進展頗快。據其2019年半年報顯示，上半年，華夏幸福在非環京區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%提升至58.21%；而上半年以來，泰禾通過降價銷售、出售項目等動作回籠資金，近期也逐漸進入到平穩期。

除此之外，還有一個典型的特征是，部分進軍全國化布局的房企，遭遇了瓶頸期。在億翰智庫的榜單中，首開股份銷售額580.8億，排名第38位，相較于2018年底下滑了7個名次；藍光發展銷售額634.3億，由25名下滑至32名。

對此，有業內專家曾向藍鯨房產指出，藍光發展排名下滑，或與其大本營區域的失守有一定關聯。據藍光發展半年報披露，2019年上半年，藍光發展銷售金額465.30億元，同比上升12.46%。其中，大本營成都區域銷售額僅106.42億，同比下降了41.73%；滇渝區域銷售額40.89億元，同比下滑了50.46%。

而首開股份則相反，從克而瑞發布的數據來看，首開股份全國化拓展并不順利。2019年1-7月，首開股份權益金額345.3億，其中非北京區域229.3億元，
占比66.4%。而在2018年，首開股份權益金額731.2億，非北京區域占比596.66億，占比高達81.6%。

在業績出現回落之時，企業內部開始對高層人事進行調整。8月2日，李巖出任首開董事長，潘剛升任首開總經理。新一屆領導團隊能否帶領首開實現規模上的突破，還有待觀察。

2019年以來，中央多次重申“房住不炒”基調。近期，中央政治局更是明確表態，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，強化了調控常態化的預期。

隨著“金九銀十季”傳統營銷節點到來，包括恒大、金地（SH.600383）在內的房企，已經悄然開啟促銷大戰。業內人士稱，接下來，不排除會有更多的企業加入。未來4個月，房企榜單或將面臨再次洗牌。