文 / 張歆

房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行—— " 最怕房?jī)r(jià)下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主 "，這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出 " 兩大行業(yè)誰(shuí)比誰(shuí)先死 " 的爭(zhēng)論。

如今，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，一線城市投機(jī)性購(gòu)房被抑制。甚至，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，京城房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了 " 非典型性下跌 "，銀行按揭貸款由此也進(jìn)行了一輪 " 非典型性壓力測(cè)試 "。

值得一提的是，考慮到風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則，近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力 " 正相關(guān) "。

京城房?jī)r(jià)非典型性下跌

《證券日?qǐng)?bào)》記者選取某中介機(jī)構(gòu)披露的京城部分二手房項(xiàng)目今年一季度的成交價(jià)和最新的成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比，部分二手房項(xiàng)目相似戶型如今的成交價(jià)較一季度的高點(diǎn)下跌了 5%-10% 左右。至于該中介機(jī)構(gòu)披露的成交價(jià)格的準(zhǔn)確性，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾向身邊親友進(jìn)行調(diào)研，獲得的 4 個(gè)反饋結(jié)果全部是 " 標(biāo)注的成交價(jià)格與真實(shí)價(jià)格一致 "。

對(duì)口西城區(qū)馬連道附近一個(gè)二手房小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人 L 先生對(duì)本報(bào)記者表示，" 小區(qū)最近成交量不大，7 月份和 3 月底有一組同樣戶型的一居室成交，7 月份的成交價(jià)是 425 萬(wàn)元，而 3 月底的網(wǎng)簽價(jià)是 470 萬(wàn)元，不過(guò)在銀行放款后過(guò)戶時(shí)，雙方知道最新行情后都同意降了一點(diǎn)價(jià)，畢竟當(dāng)初買房時(shí)買家心急，房子掛出來(lái)（掛牌價(jià)是 490 萬(wàn)元）8 天就成交了。"

大興區(qū)一個(gè) 2012 年交房的住宅項(xiàng)目今年 3 月中旬成交的三居室，總價(jià)接近 690 萬(wàn)元，而十分相似的戶型在今年 6 月份成交，總價(jià)降至不足 620 萬(wàn)元。

豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價(jià)達(dá)到 9.2 萬(wàn)元 / 平方米乃至更高，而今年 8 月份的成交單價(jià)降至不足 8.8 萬(wàn)元 / 平方米。

" 我今年 3 月份開始賣房，掛牌價(jià)最初 760 萬(wàn)元，心理的最低成交價(jià)位是 720 萬(wàn)元，6 月份曾遇到有人出價(jià) 680 萬(wàn)元，我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒(méi)同意賣，但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低 650 萬(wàn)元，卻依舊是看得多坐下來(lái)談的人少 "，朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對(duì)本報(bào)記者表示。

需要說(shuō)明的是，之所以說(shuō)京城房?jī)r(jià)是非典型性下跌，是因?yàn)橛浾卟⑽词褂萌珮颖緮?shù)據(jù)，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項(xiàng)目的成交進(jìn)行觀察。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年 8 月份，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比 7 月份下降 0.9%，跌幅連續(xù) 4 個(gè)月全國(guó)第一。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，5 月份至今的 4 個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與 "3 · 17 新政 " 前相比回落了 10% 左右，" 尤其是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的高總價(jià)、大戶型的非普通住宅均價(jià)跌幅更大。"

銀行房貸承壓能力有上限

由于房貸業(yè)務(wù)天然的杠桿特征，其對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力自然與首付比例、業(yè)務(wù)占比、毛利率等高度相關(guān)。

從首付比例來(lái)看，京城首套房按揭貸款通常要求首付 30%，部分購(gòu)房人違規(guī)加杠桿，通過(guò)消費(fèi)貸、房抵貸等形式加大杠桿，其對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受力顯然低于合規(guī)客戶，本報(bào)對(duì)于此類違規(guī)行為已于 9 月 5 日進(jìn)行了報(bào)道。監(jiān)管部門對(duì)于此類加杠桿的行為也毫不手軟：北京銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部 9 月 5 日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查 " 房抵貸 " 等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

對(duì)于銀行業(yè)整體的情況，平安證券日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)深度研究報(bào)告》認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌 20% 就會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國(guó)有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。各類銀行的風(fēng)險(xiǎn)水平排序是：五大行

報(bào)告估計(jì)，截止到 2017 年上半年，我國(guó)商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模模約 43.3 萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額 37.8%，占銀行總資產(chǎn) 25.5%。其中，個(gè)人住房貸款 20.1 萬(wàn)億，房地產(chǎn)開發(fā)貸款 7.8 萬(wàn)億元，其他房地產(chǎn)貸款 1.8 萬(wàn)億元，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款 13.6 萬(wàn)億元。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響。從上市銀行的情況來(lái)看，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，25 家 A 股上市銀行今年上半年合計(jì)的涉房貸款為 22.6 萬(wàn)億元，其中，住房按揭貸款余額合計(jì)為 17.92 萬(wàn)億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計(jì) 4.68 萬(wàn)億元。

報(bào)告還提示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能從三個(gè)渠道影響銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。首先，持有資產(chǎn)價(jià)值渠道，房?jī)r(jià)下跌意味著借款人被動(dòng)違約的概率上升，銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)加大；其次，房產(chǎn)銷售渠道，房?jī)r(jià)下跌將直接導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款下降，進(jìn)而導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債表受損而影響開發(fā)貸的償付；最后，抵押品價(jià)值渠道，房?jī)r(jià)下跌時(shí)房地產(chǎn)抵押品價(jià)值縮水、流動(dòng)性變差，可能導(dǎo)致銀行收回資金減少，還會(huì)降低銀行未來(lái)貸款的意愿。

從按揭貸款價(jià)格的價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，9 月 19 日本報(bào)刊發(fā)報(bào)道，獨(dú)家關(guān)注到京城首套房貸款利率上浮 5%-10% 已經(jīng)成為主流，當(dāng)日傍晚監(jiān)管部門再次發(fā)聲表示支持，" 房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向 "。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，四家國(guó)有大行今年上半年的付息率在 1.5%-2% 之間；大多數(shù)中等規(guī)模銀行的付息率在 2.5% 上下浮動(dòng)，小型銀行的付息率大多在 2%-2.8% 之間。而按揭貸款的基準(zhǔn)利率是 4.9%，去年房貸利率優(yōu)惠至八五折時(shí)執(zhí)行利率僅為 4.17%，優(yōu)惠至九折時(shí)執(zhí)行利率僅為 4.417%；如果按照基準(zhǔn)利率 1.1 倍批貸則是 5.39%，如果按照目前京城最高的基準(zhǔn)利率 1.2 倍批貸則是 5.88%。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，房貸實(shí)行折扣利率時(shí)，銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的凈利差最低可能不足 1.5%，而上市銀行今年中期信貸業(yè)務(wù)整體的凈利差大多數(shù)在 1.5%-2.5% 之間，最高甚至達(dá)到了 3%。

2016 年上半年，就曾有一家股份制銀行副行長(zhǎng)表示，房貸利率如果執(zhí)行八五折利率優(yōu)惠，銀行考慮綜合成本后需要倒貼 8 個(gè)百分點(diǎn)。而今年上半年，資金面較彼時(shí)收緊，銀行的資金成本也是明顯上升，按揭貸款利率 " 折扣變上浮 " 也是情理之中，相對(duì)而言，也有助于銀行在綜合 " 壓力測(cè)試 " 中獲得更好的表現(xiàn)。