房價交易逐漸凍結，人們的注意力逐漸又從房價轉移到了房租。因為，對于城里大部分買不起房的人而言，房租在未來上漲的速度將加快。

從新聞來看，房屋中介的租賃市場在中國內地的前景依然非常廣闊。由于限購等等原因，內地的不動產買賣成交量已經明顯下跌，預計北京等地成交量下跌高達60%，這勢必會影響樓價的漲幅。但是盡管房屋買賣可能增速暫緩，但是隨著城市存量房的增多，以及高收入打工者涌入大城市，房屋的租賃市場依然看多。

根據鏈家研究院發布的一份報告，2015年、2016年中國租賃市場的規模大概在1.1萬億，預計2020年大概是1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會超過4萬億。可以說，未來十年內的不動產市場規模依然會維持在較高的速度增長，尤其是租房業務增長仍會很快。房屋中介的利潤空間，依然非常大。

在高房價的背景下，租房往往是外來的人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮租賃住房比例達到21%。與此同時，中國城市的現房數量在不斷增多，尤其是核心的一線城市，該買房的人前些年都買過了，留下一堆房主和沒房的租房客。

據統計，去年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%到50%。鏈家研究院認為，未來5到10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，在不遠的2020年，市場體量可達到1.6萬億元。也就是說，在這三年左右的時間內房屋租賃市場的總價值至少會增加五千億元。

這一部分預計高達五千億的市場，怎么產生呢？一般來說，要增加交易的總量有兩個方法。一個方法是城市里現房租賃總數量的增多，即使提高交易次數。另一個方法是提高交易單價，但交易次數沒有明顯變化。兩個辦法都可以增加交易的總價。不過，中國未來三年的房屋租賃市場究竟是依靠那一個辦法達到這個所謂的“1.6萬億”的總量呢？

這個增長量很肯能不會來自房屋的增量。根據社科院發布的藍皮書，去年一線中國城市家庭的房屋自有率，都達到了70%。這說明一大半以上的在地人口其實本來就有房住，尤其是廣州，家庭平均房屋自有率高達90%以上。2016年北京常住人口為2172.9萬人，也就是說，如果按照一戶三口之家計算，北京的存量房戶均超過1套。通過以上數據，可以看出，本地人是人人有房住，家家是業主。加上北京等地中心城區幾乎已不再新開發土地，因此能釋放給市場的出租房數量，其實數量不會有很大的增長。然而在那些有海量房屋的三線以下城市，供多需少，房子根本租不出理想價格。

看來，租賃市場房屋純數量的增長有限，這也就是說，房租單價的增長，其實成為了一種更可能的選擇。

從統計的角度來講，政府調控房價的目的，其實是要把讓房價增速放緩，并將房屋租售比控制在國際認可的“合理范圍”。根據一些中國學者的計算，中國的一線城市房屋租售比如果要下降到國際認可的合理區域，那么必然需要房價要下降50%到70%，或者房租提高150%到200%。但我們都知道，房價直接下跌很可能使得中國的經濟發生“硬著陸”，政策上不會允許，那么，要想在未來長期的房屋租售比趨向于正常范圍，那么可行的方法就只能是房租持續上漲了。這種房地產政策的社會成本，將由大城市的外來租房客負擔。

換句話說，未來房租的增幅很有可能會大于房價的增幅。北上深的外來人口這些年一直在持續流入，但是流入速度在減緩。像上海這些城市，五年來外來人口增加了只有4.9%，深圳較多，為9.86%，但總體而言，都比之前的五年要明顯較少，而從今天算起的未來五年，一線城市人口增加速度會進一步放緩。這實際上說明，一線城市在剔除窮人，留下收入較高的人。而高收入人士也能支付得起更高的房租，對于房租漲價，承受力也較強。至于低收入又無房的人士，將被大城市的高房租無情驅趕到周邊城市的邊緣，乃至趕回三四線城市。在那里，房價便宜，風險巨大。（作者：孫驍驥，更多資訊請關注微信公眾號“驥觀天下”（jiguantx））